“数万亿规模的行业，没有一家千亿市值的房企，总觉得哪里不对。”
近日，地产股“跌跌不休”成为投资者的热点话题，随着保利发展、万科等龙头股价下滑，当下A股房地产板块已无千亿市值房企，最高的保利发展总市值979.18亿元、万科A总市值820.83亿元、招商蛇口756.58亿元，这三家企业今年来股价分别下跌17.37%、34.23%、12.38%。
内房股情况同样惨淡。目前，在港股上市的内地房地产企业中，仅两家总市值超过千亿，华润置地总市值最高为1697.16亿元，其次为中国海外发展，总市值约1258.66亿元；除了少数头部企业，大批量内房股股价则“惨不忍睹”，有超40家企业每股价格低于1港元。
曾几何时，地产股也是资本市场的“香饽饽”，在2016年行业上行期时，甚至一度产生过“买地产股还是买房”的讨论。如今，购房者对买房越发冷静，地产股也让投资者失意，两三年的调整周期，挤掉了行业诸多泡沫。未来，地产股乃至整个楼市，将何去何从？
房企股价批量“打骨折”
今年以来，地产股整体走势可谓惨淡。
平安证券数据显示，3月申万地产板块跌3.78%，跑输沪深300(0.61%)；截至2024年4月12日，地产板块PE(TTM)12.04倍，估值处于近五年69.3%分位；上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为龙湖集团、建发国际集团、华润置地，排名后三房企为碧桂园、弘阳地产、合景泰富集团。
4月份以来，市场担忧情绪加剧，尤其是保利发展和万科两家龙头的动向，引发市场关注。
日前，保利发展公布一季度经营数据，期内实现签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%；实现签约金额629.84亿元，同比减少44.81%；发布简报当天即4月10日，保利发展股价下跌4.24%，市值由前一日的1016.3亿元降至973.20亿元，系近几年来首次跌破千亿市值。
万科的股价走势更为震荡。去年年末时，万科市值还在千亿门槛之上，彼时投资者担忧的问题是：“万科马上要破十了吗？”。但今年来，万科的股价走势超乎市场预期，截至18日收盘，万科股价报6.88元，总市值仅剩820.83亿元。“股价真的6开头了，还止不住吗？”有投资者发问称。
板块内其他企业现状也不容乐观。记者统计发现，今年以来，A股股价下跌的房企数量占比达九成，跌幅较大的为铁岭新城、荣丰控股、阳光股份、大龙地产、天地源，均达四成至五成左右；中迪投资、中南建设、京能置业、海泰发展、南国置业、金科股份、华夏幸福等今年股价跌幅超三成。
A股房地产开发板块内，今年以来股价上涨的成分股仅9家，分别为万通发展、大名城、中国国贸、浦东金桥、南京高科、中新集团、广汇物流、宁波富达、西藏城投，在板块成分股总数中占比不到一成。
截至目前，A股房地产板块没有一家千亿市值房企，较曾经的高光时刻已“沧海桑田”。
公开信息显示，2016年时，A股市值超千亿的房企曾有4家，分别为万科A、保利发展、招商蛇口、绿地控股。港股上市房企也曾在2019年迎来巅峰，除了华润和中海，当时中国恒大、碧桂园、龙湖集团、融创中国都曾站上千亿市值行列，如今这四家企业仅剩龙湖未违约、目前总市值约622.59亿元。
从市净率表现看，目前A股房地产板块有64家企业“破净”，即股票市场价格低于每股净资产价值。
其中，ST世茂市净率仅0.18，金地集团、金融街、中南建设、荣盛发展、绿地控股、首开股份、福星控股市净率均低于0.3，股价相当于净资产打两折左右；即便头部企业也难逃“破净”，保利发展目前市净率仅0.5，万科A市净率0.32，招商蛇口市净率0.77，绿地控股市净率0.26。
地产股的整体走势与行业基本面较为同步。据CRIC统计，从2021年开始，即行业开始调控出清时，上市房企股价便进入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）总市值在2021年底、2022年底同比跌幅分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅分别为23.53%和6.7%。
进入2023年，房地产市场仍在持续探底，两市地产股股价跌幅也有所加大，年内A股上市房企股价相较年初跌去20.55%，H股更是跌去32.15%，A+H股181家上市房企总市值较年初下降27.75%。
股价提前反映行业预期
当下，房地产市场包括地产股是否“超跌”、能否企稳回升，业内对此有不同看法。
万科董事会主席郁亮此前曾公开表示：目前房地产市场超跌，在蓄积自我修复的能量。万科也曾在互动平台上对投资者称，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关。
“地产股价已提前反映较悲观预期。”长江证券最新发布研报称，房地产行业仍在寻找新均衡。
长江证券表示，近期地产股定价有几个背景：一是周期量价仍在寻底，调整的时间和空间并没有特别充分，新房及二手房总交易量同比继续下降，只是基数效应导致降幅将逐步收敛；二是政策放松仍属常规框架，核心城市松绑力度有限；三是个体信用风险仍在发酵，地产股当前估值已经反映比较悲观的预期。
受上述行业环境影响，今年部分房企股价持续低迷，已经触及退市风险。4月12日，ST世茂收盘价为0.99元/股，低于人民币1元。根据相关规定，在上交所仅发行A股股票的上市公司，如果连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元，其股票可能被上交所终止上市交易。
过去一年，房地产行业已经是A股企业退市的高发区。东方财富Choice数据显示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以来退市股票达43只，其中ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯等8家公司均属于房地产行业，数量占比最高。
今年，监管对上市房企退市加大改革。3月6日，证监会主席吴清表示，证监会将设立更严格的退市制度，确保应退尽退。同时，鼓励部分公司主动退市，以进一步规范我国资本市场，保护投资者权益。
4月12日，国务院公布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，沪深北证券交易所同步就《股票发行上市审核规则》《股票上市规则》等19项具体业务规则向社会公开征求意见，涉及提高上市条件、规范减持、加强并购重组监管、严格退市标准等多方面细则。
新“国九条”发布同日，证监会制定《关于严格执行退市制度的意见》，提出严格强制退市标准，要求科学设置重大违法强制退市适用范围、严格规范类退市情形、加大绩差公司退市力度。
在业内看来，退市是上市房企经营恶化的结果，也是维持和提高上市公司质量、清除垃圾股的必要方式，更是房地产行业加速出清和重整的必然过程。经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量发展。
后续，房地产行业及资本市场表现能否企稳？长江证券认为，目前地产股价已提前反映较悲观预期，只是系统性的修复动力还需等待。今年以来行业下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；但量的急跌阶段正在过去，二季度开始跌幅将逐步收敛，多数城市房价已回归均衡区间。
摩根大通日前发布报告表示，维持对内地房地产股的审慎看法，尽管内地房地产政策有放宽迹象，但市场不确定性仍然较高。花旗银行则表示，中国房地产行业在经历了三年的去杠杆周期后，正在出现改善迹象，行业的信用风险有望进一步降低至可承受水平，这为市场回升提供了有利条件。
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孙梦凡
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