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严禁股票配资 激活发展新质生产力,招商蛇口销售规模稳步提升

严禁股票配资 激活发展新质生产力,招商蛇口销售规模稳步提升

“新质生产力”成为全国两会热词。站在“第三次创业”的“新”起点,招商蛇口努力以优质的“产品力”和“服务力”,推动产业链供应链优化升级,积极培育新兴产业和未来产业,构建高质量发展的“马利克曲线”,加快发展新质生产力。

2023年,中国房地产市场维持震荡格局。市场信心不足、销售承压、融资受阻等多重压力叠加下,行业洗牌速度进一步加快。在此背景下,招商蛇口(001979.SZ)依然实现了销售业绩的增长,保持了财务指标的安全。

数据显示,2023年招商蛇口实现销售金额2936.35亿元,同比增加0.35%,销售规模跻身行业前五;全年实现营收1750亿元,归母净利润为63.19亿元,上升48%。此外,招商蛇口“三道红线”始终处于绿档。

基于公司良好的基本面,2023年招商蛇口拟每10股派发现金红利3.2元(含税),现金分红比率进一步提升至45.88%。值得注意的是,2015年底重组上市以来,招商蛇口每年的分红比率都在40%以上,已累计分红372亿元。有观点认为,招商蛇口持续提升股东回报,为稳市场、稳信心贡献了积极力量。

招商蛇口近期凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的可持续发展能力入选“2024中国房地产百强企业”,排名第五,同时荣获2024中国房地产百强企业成长性TOP3、盈利性TOP4、融资能力TOP4,2024中国房地产年度社会责任感企业、高质量发展优秀企业,“2024房地产卓越企业表现”“2024房地产上市企业卓越表现(地产G30+)”等多项大奖。

销售业绩稳步提升

2023年,招商蛇口全年实现营收1750亿元,同比减少4.37%,归母净利润为63.19亿元,上升48%。对于营收的小幅下滑,招商蛇口管理层表示,主要因为结转规模的减少,而净利润的大幅增长,则因为2023年资产、信用的计提减值损失金额同比大幅减少,以及本年度结转项目权益比例同比提升,归母净利润占净利润的比重由2022年的46.87%提升至66.4%。

招商蛇口的业务主要是三大板块,包括房地产开发业、资产运营、城市服务,开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理;城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、代建等业务。

2023招商蛇口非开发业务的营收占比有所上升,不过其接近九成的营收仍然来自房地产开发,开发业务仍是其主业。从整个行业来看,2023年,招商蛇口在开发业务方面收获了一个不错的成绩。

中指院数据显示,2023年,TOP100房企销售总额为62791亿元,同比下降17.3%。另据克而瑞数据,2023年百强房企中累计业绩同比降低的企业数量占比近七成,其中31家同比降幅高于30%。

2023年招商蛇口成为为数不多销售规模增长的房企,累计实现签约销售面积1223.41万平方米,同比增加2.49%;累计实现签约销售金额2936.35亿元,同比增加0.35%,销售规模跻身行业前五。

招商蛇口能够实现逆势增长,与其持续深耕高能级区域与一二线核心城市密不可分。数据显示,招商蛇口在全国13个城市均进入了当地流量销售金额TOP5,其中,上海、苏州、合肥、长沙、南通位居榜首;深圳、南京、温州、徐州进入TOP3;无锡、西安、成都、重庆处于前五。招商蛇口“强心30城”签约销售额占比91%,其中核心“6+10城”占比77%,城市深耕成效进一步凸显。

2024年1-3月,招商蛇口累计实现签约销售面积166.59万平方米,累计实现签约销售金额402.08亿元,保持行业第5的位置。其中,3月实现签约销售金额191.56亿元,环比增长112%。

追求“高质量发展”目标

土地储备方面,招商蛇口继续聚焦核心城市,在各大高能级核心城市积极拿地,为未来销售业绩持续增长和高质量发展奠定土地基础。2023年全年,招商蛇口累计获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元。其中“强心30城”和核心“6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%,资源投放进一步聚焦北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、西安等重点城市。

对于2024年的拿地布局,招商蛇口管理层表示,招商蛇口依旧会聚焦城市深耕,去年强调6+10个城市,今年更加聚焦10个城市。另外,土地价格的控制是非常重要的,因此招商蛇口不会盲目追高,宁可错过,不能错拿。

在去年业绩会上,招商蛇口曾提出2023年度目标即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标,更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”,今年的业绩会上,招商蛇口管理层依旧强调了这一观点,招商蛇口总经理朱文凯表示,公司不唯“销售金额”论,公司会按照集团要求,进一步关注真正的高质量发展部分。

对于高质量发展的具体内容,招商蛇口董事长蒋铁峰表示,首先要夯实开发的业务基本盘,投资上今年会继续精挑细选。“2022年及2023年公司的投资强度是比较大的,这两年销售项目的利润率比2021年之前有明显的改善。2022年获取的项目大部分完成去化,后面会陆续进入结转,2023年获取的项目,也完成销售了一部分,绝大部分跟拿地之初的判断还是比较一致的,奠定了未来财报比较良好的基础。”

蒋铁峰还表示,加上公司在深圳(包括太子湾、前海)还有很多高毛利率的项目,未来几年都陆续会结转,公司认为未来几年毛利率会逐步恢复到20%以上。

同时受环境治理的压力,部分中小型燃煤锅炉正在被改成燃气锅炉,使得使用成本大幅上升。燃气供暖近几年发展迅速,但是与市政供暖一样,燃气供暖对城市的基础设施依赖度大,燃气管网、气源等因素发展的不平衡对燃气供暖制约很大,同时燃气的成本很高,而且有很大的安全隐患。

对于2024年的楼市走向,招商蛇口管理层判断,去年的房地产销售市场是“前高后低”,今年可能会“前低后高”,随着政策持续发力,累积的需求有望释放。

坚守财务安全底线

财务健康一直是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标,尤其是在当下行业深度调整期,财务稳健至关重要。从不同维度来看,会有不一样的考量。比如销售金额的稳定增长,代表着产品在行业内受认可;现金流充裕,能够及时偿还短期债务和利息,表示安全阈值高;财务结构的多元化,反映其公司在行业内的多维创收能力。

作为央企,招商蛇口的财务指标表现整体比较稳健。公开数据来看,招商蛇口短期负债占比已不足1%。“三道红线”始终处于绿档并持续优化,2023年,招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。

与此同时,招商蛇口还全面落实降本增效举措,严控资金成本,加大公开市场融资力度进行债务结构调整。数据显示,去年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;2023年综合资金成本3.47%,较年初降低42BP。

值得一提的是,招商蛇口去年6月完成了一项重要的重组交易案,成功定向增发募集资金85亿元,是房地产“第三支箭”开闸后首例股权重组交易成功的案例。

当然,收购的资产质量较优也是其成功发行定增的重要原因。业内有观点认为,通过对南油集团、招商前海实业的股权收购,招商蛇口实现了对前海土地权益比例的提升和股东结构的优化,有利于做强招商蛇口的主营业务,改善财务状况、增强持续盈利能力,增强抗风险能力。

2023年招商蛇口还打通了另一条融资路径。2023年上半年首批基础设施公募REITs扩募,其中,博时蛇口产园REIT的成功完成扩募,为招商蛇口带来投资收益8亿元。

招商蛇口在资产运营领域的具备深厚积淀,多年来都稳居全国产城发展商综合实力第一名。3月26日,文化和旅游部公布了新一批“国家文化产业示范园区(基地)”名单,招商蛇口凭借打造蛇口滨海文化创意产业带的经验,成功摘取该项“国字号”荣誉。招商蛇口抓住区域文旅产业发展新机遇,依托片区资源和特色,聚焦产业结构调整和优化升级,整合旗下蛇口网谷、南海意库、海上世界、文化艺术中心、价值工厂五大项目及周边商务、生活、公共服务配套约3平方公里,成功打造了以“文化+科技”“文化+创意”“文化+旅游”“文化+演艺”为规划理念的创意文化产业发展聚集区,实现了从主题产业园区到特色产业带,再到文化生态区的跃升。

与此同时,集合园区、商业、公寓等业态的综合运营优势,招商蛇口通过内容创新、业态创新、技术创新和发展模式创新,不断增强自身发展质量效益与核心竞争力,在带动提升行业发展水平、促进产业结构优化升级、加强国际合作、深化产教融合等方面发挥示范引领作用。同时,资产运营类业务的长足发展也为公司带来持续稳定的现金流。

在销售持续低迷、融资越发艰难的双重压力下,绝大多数房企都面临着经营安全的生死挑战。在此情况下,招商蛇口不仅保持了财务安全稳健,融资渠道畅通,还能实现重组和定增,这也体现了资本市场对招商蛇口的认可。

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章黔

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